Tipp:
Gestehen Sie im Gespräch ruhig auch Schwächen Ihrer Immobilie ein. Halten Sie dabei jedoch die Waage, indem Sie Positives genauso hervorheben und deutlich darauf hinweisen, wieso ihr Gesprächspartner trotzdem weiterhin Interesse haben sollte.
Der Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken in allen Formen und Größen ist für die meisten Menschen alles andere als alltäglich. Viele Privatpersonen durchlaufen den Prozess des Immobilienverkaufs nur ein einziges Mal im Leben. Rechnet man den Kauf einer Immobilie hinzu, kommt man auf zwei Immobiliengeschäfte. Daher sind privaten Verkäufern die Prozesse, die durchlaufen werden, zumeist ziemlich fremd. Damit der Immobilienverkauf trotzdem erfolgreich wird, erklären wir hier in 9 Schritten wie es funktioniert!
Schritt 1: Ziele setzen für den Immobilienverkauf
Bevor man überhaupt beginnt den Immobilienverkauf vorzubereiten, sollte man sich schon einmal überlegen, worauf das Ganze hinauslaufen soll: dient der Verkauf der Immobilie etwa dem Zweck im Anschluss eine andere zu kaufen – wegen eines Umzugs in eine andere Stadt oder weil die bisherige Immobilie künftigen Anforderungen nicht mehr gerecht wird? Geht es um die Auflösung des Wertes auf Grund einer Scheidung? Haben Sie die Immobilie geerbt?
Viele Gründe können zum Immobilienverkauf führen: Möglicherweise ist der Zeitpunkt einfach günstig, da der Mieter gerade ausgezogen ist. Nichtsdestotrotz muss Ihnen schon vor Beginn des Verkaufs klar sein, welches Ziel Sie verfolgen!
Daher sollte erst einmal geklärt werden, ob der Immobilienverkauf vornehmlich dazu dient, einen besonders hohen Preis zu erzielen (bei einem Erbe beispielsweise), oder ob es Ihnen darum geht den Verkauf möglichst schnell auf einen bestimmten Termin hin abzuwickeln (zum Beispiel wenn ein Umzug ansteht).
Erstellen Sie sich einen realistischen Zeitplan für den Immobilienverkauf!
Überlegen Sie sich gut, welche Aufgaben Sie selbst übernehmen können und wollen. Nur dann kann ein Zeitplan für den Immobilienverkauf erstellt werden. Auf der einen Seite sollten Sie überlegen, wie lange Sie für Aufgaben brauchen, die Sie selbst übernehmen: Wie viele Abende müssen Sie sich zum Beispiel nach Feierabend hinsetzen, um ein Exposé zu erstellen? Wie viele Besichtigungen pro Woche sind möglich?
Wie viel Zeit können Sie selbst für Ihren Immobilienverkauf aufwenden?
Auf der anderen Seite gibt es jedoch auch Schritte, die ganz von selbst einige Zeit in Anspruch nehmen: Die Werbungsphase etwa, in der Sie Immobilienanzeigen schalten und auf die Rückmeldung von Interessenten warten. Auch Verkaufsverhandlungen können sich eine Weile hinziehen – gerade wenn Ihre Freizeit knapp bemessen ist. Aber auch beantragte Unterlagen liegen nicht innerhalb von Stunden vor. Wartezeiten sind Teil des Ablaufs.
Die Dauer jedes einzelnen Schritts muss in Ihrer Planung natürlich dazu passen, wann die Immobilie verkauft sein soll. Muss zu einem bestimmten Zeitpunkt die Finanzierung der Folgeimmobilie stehen, sollten Sie mit dem Verkauf Ihrer jetzigen Immobilie früh genug beginnen!
Schritt 2: Den Verkaufswert der Immobilie bestimmen
Das Ziel ist vor Augen, der Plan ist gesetzt. An dieser Stelle sollten Sie unbedingt in Erfahrung bringen, wie hoch der Marktwert Ihrer Immobilie liegt. Eigene Recherchen können Ihnen hier sicherlich helfen, jedoch über- oder unterschätzen Eigentümer häufig den Wert Ihres Objekts. Schließlich haben Sie eine emotionale Bindung zu diesem; haben unter Umständen lange selbst darin gelebt und die Immobilie lieben gelernt. Wird nun versucht diese Bindung „herunterzurechnen“ kann die Bewertung schnell unter den tatsächlichen Marktwert rutschen.
Am besten sind Sie daher damit beraten, einen Profi zur Bewertung zu engagieren. Nicht nur haben Sachverständige und Makler einen Überblick über den Immobilienmarkt Ihrer Gegend und kennen etwa die Bodenrichtwerte und Quadratmeterpreise. Makler kennen zudem auch die Bedürfnisse der Kaufinteressenten und können abschätzen, wie hoch die Nachfrage nach Ihrem Objekt sein wird.
Auch der Zustand Ihrer Immobilie, ist von einem unbefangenen Dritten besser zu beurteilen: eigene Schätzungen könnten daneben liegen und Freunde beschönigte Einschätzungen abgeben. Zudem kommt eine Vielzahl von Faktoren zusammen, die berücksichtigt werden muss.
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Eine Reihe von Faktoren für den Immobilienwert:
- Lage
- Stadt
- Stadtteil
- Bei Grundstücken: Bodenrichtwert
- Objektart
- Baujahr
- Zustand – etwa der Bausubstanz
- Flächen
- Die technische Ausstattung
- Der Energieverbrauch bzw. die energetische Ausstattung
Davon abgesehen sollten Sie bedenken, dass die Innenausstattung zwar bei Besichtigungen eine gewisse Wirkung hat, sich auf den Preis jedoch nicht zwingend auswirkt – schließlich muss ein Kaufinteressent Ihren Geschmack nicht teilen. Wenn ein frisch renoviertes Bad, oder eine neue Küche auch durchaus zu einer Wertsteigerung führen können.
Warum der Preis beim Immobilienverkauf so wichtig ist
Unerlässlich beim Immobilienverkauf: Kalkulationen!
Selbstverständlich kann der inserierte und im Exposé kommunizierte Angebotspreis je nach Verkaufsverfahren etwas über oder unter dem angepeilten Verkaufspreis liegen. Interessenten rechnen sogar damit, dass es Verhandlungsspielraum gibt (beim klassischen Immobilienverkauf nach unten, beim Bieterverfahren nach oben). Trotz alledem muss der Angebotspreis angemessen sein.
Bedenken Sie: zu hoch angesetzte Preise schrecken viele Kaufinteressenten ab, während zu niedrige Preise vor allem Schnäppchenjäger anziehen. Mit einem fair gesetzten Preis, der sich an einem professionell bestimmten Marktwert orientiert, sprechen Sie schneller Interessenten an, die realistisch als Käufer in Frage kommen. So sparen Sie Zeit und können Ihren Immobilienverkauf wie geplant abschließen.
Kalkulieren Sie, welche Kosten mit Ihrem Immobilienverkauf auf Sie zukommen!
Egal, wie Sie Ihre Immobilie verkaufen – bevor Sie anfangen, sollten Sie die Ausgaben, die durch den Verkauf auf Sie zukommen kalkulieren. Schließlich beeinflussen diese Ihre Einnahmen aus dem Immobilienverkauf. Wollen Sie im Anschluss eine neue Immobilie kaufen? Nur mit einer wohl überlegten Aufstellung der Abzüge wissen Sie, mit welchem Kapital Sie arbeiten können.
An dieser Stelle sollten Sie gut überlegen, welche Kosten während des Verkaufs zu deckeln sind und welche sonstigen Belastungen damit in Verbindung stehen – Stichwort: Steuer.
Einige Faktoren, die den Erlös beim Immobilienverkauf mindern können:
- Werbungskosten: Um Interessenten auf den Immobilienverkauf aufmerksam zu machen, muss geworben werden. Leider sind Inserate nicht umsonst.
- Professionelle Fotos: Unerlässlich für ein überzeugendes Exposé sind ansprechende Fotos Ihrer Immobilie. Wer nicht selbst routiniert mit seiner Spiegelreflexkamera umgeht oder einen Bekannten mit Erfahrung in diesem Bereich hat, sollte einen Profi engagieren. Auch hier entstehen Kosten.
- Renovierungen: Um den Immobilienwert zu steigern, kann es durchaus sinnvoll sein vor Verkauf noch die ein oder andere Kleinigkeit in Ordnung zu bringen – Wasserflecken überstreichen zum Beispiel – Kosten und Nutzen sollten dabei kalkuliert werden!
- Unterlagen: Müssen neue Grundrisse erstellt werden? Ist ein Energieausweis zu beantragen? Auch hier entstehen Kosten!
- Vorfälligkeitsentschädigung: Wird beim Hausverkauf das Darlehen gekündigt, kann es sein, dass hierfür eine Entschädigung anfällt. Sie schmälert ebenfalls den Erlös.
- Steuern: Müssen nach dem Immobilienverkauf Steuern abgeführt werden? Informieren Sie sich, wann und in welcher Höhe Ihr Verkauf steuerlich belastet wird!
- Makler: Je nach Bundesland kann es sein, dass Sie als Verkäufer einen Teil der Maklergebühr zu tragen haben. Selbstverständlich entstehen auch dadurch Kosten. Aber: informieren Sie sich, welche Kosten beim Verkauf vom Makler übernommen werden! Diese entfallen in der Regel für Sie, wenn Sie einen Immobilienmakler engagieren.
Überlegen Sie, wie viel Aufwand Sie in Ihren Immobilienverkauf stecken können!
Lediglich mit Geld ist ein privater Immobilienverkauf nicht abzuwickeln. Jeder Arbeitsschritt verlangt auch einiges an Zeitaufwand, je nachdem wie viel selbstgemacht wird und wie viel Arbeit Sie abgegeben. Soll jede Besichtigung selbst durchgeführt werden? Sollen alle Interessenten direkt von Ihnen betreut werden? Möchten Sie jedes Telefonat annehmen? Ein Exposé selbst erstellen? Selbstverständlich werden mit Hands-on-Mentalität Kosten eingespart – aber lohnt sich das?
Rechnen Sie dagegen: Wie viel Zeit haben Sie tatsächlich? Arbeiten Sie 40 Stunden die Woche, oder halbtags? Wie viel Aufwand verbinden Sie mit den einzelnen Arbeitsschritten – und ist das realistisch zu schaffen? Für Freiberufler sicher auch eine interessante Überlegung: Lohnt es sich die Zeit für den Aufwand frei zunehmen, oder ist es unterm Strich ertragreicher jemanden für einzelne Arbeitsschritte zu bezahlen?
Schritt 3: Unterlagen sammeln, die zum Immobilienverkauf gebraucht werden
Um in den kommenden Schritten mit gut gestaltetem, seriösem Exposé und ebenso überzeugenden Inseraten die Kaufinteressierten ansprechen zu können, müssen nun eine ganze Reihe Dokumente besorgt werden. Je mehr, desto besser! Schließlich gilt es, sich auch auf Rückfragen vorzubereiten und korrekte Angaben zu machen.
Wichtige Unterlagen:
- Grundbuchauszüge: nicht älter als drei Monate. Beinhalten Informationen zur Grundschuld (Hypotheken) sowie Lasten und Beschränkungen. Tipp: Mit dem Grundbuchauszug – Abteilung I können auch sichere Aussagen über Baumöglichkeiten an Ihrem Objekt gegeben werden.
- Grundrisse: stehen mehrere Etagen zum Verkauf, muss ein Grundriss jedes Stockwerks angegeben werden.
- Energieausweis: zur Wahl stehen der Verbrauchsausweis und der Bedarfsausweis. Teils darf der Verkäufer wählen, welcher abgegeben wird, teils ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben.
- Wohnflächenberechnung: zu beachten ist, dass zum Beispiel Balkone und Räume mit Schrägen nicht voll berechnet werden dürfen.
- Betriebskostenaufstellung: welche Kosten kommen unumgänglich auf den Käufer zu?
- Flur- bzw. Katasterkarte: gibt Auskunft über Grundstücksgrenzen. Hiermit lässt sich die Grundsteuer berechnen.
Einige Unterlagen sind zudem nur im Bedarfsfall notwendig.
Bei Wohnungen sind dies:
- Teilungserklärung: Hier wird die Aufteilung des Gebäudes zu mehreren Einheiten begründet.
- Protokolle der Eigentümerversammlung: mindestens die letzte drei. Aus den Protokollen gehen unter anderem für die Zukunft wirksame Einigungen hervor.
- Wohngeldabrechnung: Jährliche Aufstellung der Kosten, die durch alle Wohneinheiten zusammenkommen.
Wird zudem vermietet:
- Mietenaufstellung: Gibt IST und SOLL der Mieten an. Sie ist wichtig um den jährlichen Ertrag aus Vermietung bestimmen zu können, der bei einem Gebäude möglich ist.
Schritt 4: Strategie für den Immobilienverkauf bestimmen
Beim Immobilienverkauf muss man sich strategisch für einen Weg entscheiden!
Bevor nun einfach ein Immobilienpreis bestimmt wird, der Eingang in Exposé und Inserat findet, sollte man sich noch einen kurzen Moment nehmen, um über die Strategie nachzudenken, mit der die Immobilie verkauft wird.
Im Grunde gibt es hier zwei Möglichkeiten: entweder der Immobilienverkauf wird mit Festpreis abgewickelt, oder es wird zu einem Bieterverfahren aufgerufen. Je nachdem welche Optionen man wählt, ist der Angebotspreis für die Immobilie anders zu veranschlagen. Geht man mit einem Festpreis in Verkaufsverhandlungen, ist es empfehlenswert den Verkaufspreis zu Anfang höher anzusetzen. Schließlich gehen Interessenten hierbei davon aus, dass es einen gewissen Verhandlungsspielraum gibt. 5-10 % sind hier angebracht.
Wird hingegen zu einem Bieterverfahren gegriffen, ist der Preis eher niedrig anzusetzen. Er wird bei dieser Verkaufsstrategie als Lockmittel verwendet – wenn auch deutlich darauf hinzuweisen ist, dass die Immobilie in diesem Verfahren verkauft wird. Grund: Nur wenn es eine große Gruppe von Interessenten gibt, kommt auch ein Wettbewerb zu Stande, der den niedrigen Mindestpreis ausgleicht – oder im besten Fall übertrifft.
Beide Verfahren haben ihre Vor- und Nachteile, daher sollte gut überlegt werden. Während beim Bieterverfahren je nach Dauer der Gebotsrunde recht schnell Einigkeit über den Verkaufspreis herrscht, kann beim klassischen Festpreis eine ganze Weile über diesen verhandelt werden. Ein Festpreis hingegen ist eine recht sichere Strategie, während das Bieterverfahren durch einen lebendigen Wettbewerb zwischen Interessenten an Attraktivität gewinnt.
Schritt 5: Exposé und Anzeigen zum Immobilienverkauf verfassen
Für Interessenten ist es der erste richtige Berührungspunkt mit der Immobilie. Deshalb sollte das Exposé auf jeden Fall Lust auf mehr machen. Entsprechend viel Mühe sollte in das Dokument gesteckt werden. Überzeugt das Exposé, bekommt man begeisterte Interessenten.
Was sollte dazu im Exposé stehen?
- Größe: Die errechnete Wohnfläche ist einer der wichtigsten Anhaltspunkte für Kaufinteressenten. Nur wenn genug Platz ist, kommt ein Objekt für sie in Frage.
- Grundstücksfläche: Neben der Wohnfläche ist bei einem Haus auch das dazugehörige Grundstück interessant. In diesem Zusammenhang können auch Informationen aus dem Baulastenverzeichnis von Interesse sein. Dort sind bauliche Beschränkungen aufgeführt. Bestehen etwa Wegerechte oder Nutzungsbeschränkungen, die Bauabsichten weiter Einschränken, als es der Bebauungsplan vermuten lässt?
- Grundrisse und Baupläne: Die Größe und die Grundstücksfläche sind eine Sache, letztendlich jedoch reine Zahlen. Erst ergänzt durch Grundrisse und Baupläne bekommen die Zahlen Proportionen – wie viel der Gesamtfläche kommt auf welchen Raum? Wie viel Grünfläche steht zur Verfügung?
- Lage: Beim Immobilienverkauf spielt der Standort des Objekts eine wichtige Rolle, um den Wert zu ermitteln. Im Exposé kann diese Karte ausgespielt werden. Einkaufssituation, Anbindung an den Nahverkehr, Schulen und Kindergärten. Alles, was für Anwohner eine Rolle spielen könnte, kann hier Erwähnung finden.
- Energetischer Zustand: Spätestens bei einer Besichtigung muss der Energieausweis vorgelegt werden können, anderenfalls drohen Strafen. Es empfiehlt sich daher mit offenen Karten zu spielen. Das schafft Vertrauen. Ergebnisse zum Energieverbrauch können schon im Exposé deutlich erwähnt werden.
- Baujahr: Auch das Baujahr ist für einen potenziellen Käufer von hohem Interesse. In diesem Zusammenhang sollten auch gegebenenfalls Modernisierungsmaßnahmen im Exposé untergebracht werden.
- Verkaufspreis: Neben den relevanten Eckdaten und allen Argumenten für den Immobilienkauf, sollte selbstverständlich auch die Preisvorstellung Platz im Exposé finden. Ausnahme ist ein Bieterverfahren, bei dem bewusst auf die Angabe eines Mindestgebots verzichtet wird. Hier sollte ausdrücklich auf die Methode zum Immobilienverkauf hingewiesen werden.
- Fotos der Immobilie: Abgerundet wird ein professionelles Exposé durch hochklassige Bilder des Objekts. Am besten belegen die ausgewählten Motive einerseits Versprechungen aus dem Text und vermitteln dabei andererseits ein einladendes Gefühl.
- Besonderheiten: Gibt es Dinge, die noch gesagt werden müssen und nicht zu den oben aufgeführten Punkten passen? Selbstverständlich sollte alles erwähnt werden, was für die Immobilie spricht. Bauliche Merkmale könnten darunterfallen. Verfügt Ihre Immobilie über Pool und/oder Sauna? Auch das sollte im Exposé stehen.
Nun wird inseriert!
Mit einem großartigen Exposé schreibt sich ein gutes Inserat wie von selbst. Alle Unterlagen sind da: Schöne Bilder, alle wichtigen Daten und der wohl überlegte Preis. Je nachdem welche Online-Portale oder Zeitungen verwendet werden, ergeben sich unterschiedliche Maßgaben für ein ordentliches Inserat. Füllen können Sie diese nun aber spielerisch!
Kritisch ist beim Inserieren vor allem die Wahl der Kanäle. Am Wichtigsten sind heute definitiv die Online-Portale; Immobilienteile in regionalen Zeitungen sind auch ein guter Anlaufpunkt. Außerdem sollte Mund-zu-Mund-Propaganda im weiteren Freundes- und Bekanntenkreis angegangen werden.
Das A und O ist, dass Sie mit Ihrer Vermarktung bei möglichst wenig Streuverlust genau die Menschen erreichen, die sich für Ihr Immobilienangebot interessieren könnten.
Schritt 6: Immobilienverkauf Face-to-Face
Beim Immobilienverkauf wird Ihr Telefon ständig klingeln.
Viele Hürden sind schon geschafft! Mit einem ansprechenden Inserat verwandeln Sie Immobiliensuchende in Interessenten, die anrufen und Ihr großartiges Exposé verschlingen. Was nun folgt, sind Besichtigungen. Unterschätzen Sie den Arbeitsaufwand bei der Planung dieser jedoch nicht!
Mitunter kann eine riesige Menge von Anrufen auf Sie zukommen – und ebenso viele Emails! In Ihrem Zeitplan sollten Sie auf jeden Fall berücksichtigen, dass es viel Zeit in Anspruch nehmen wird, all diese Anfragen abzuarbeiten. Schließlich müssen Sie dabei auch Besichtigungstermine organisieren – und nicht nur Sie haben weitere Termine, auch Interessenten haben weitere Pflichten.
Haben Sie es geschafft einen Besichtigungstermin zu organisieren, gilt es Verhandlungsgeschick zu zeigen!
Wie schon in Ihrem gewissenhaft recherchierten und formulierten Immobilienexposé, zeigen Sie die Vertrauenswürdigkeit und Fairness Ihres Immobilienangebots, indem Sie kompetent auftreten. Die Kaufinteressenten werden feststellen: Sie haben Ihre Hausaufgaben gemacht. Indem Sie alle Fragen beantworten können, geben Sie zu verstehen, dass Sie sich gut vorbereitet haben, bevor der Immobilienverkauf anlief.
Dabei ist jedoch der Fehler zu vermeiden, dauerhaft zu reden. Interessenten könnten das als Nervosität deuten. Lassen Sie die Immobilie für sich wirken! Helfen Sie dabei ruhig nach, indem Sie frische Blumen zur Deko bereitstellen und gut durchlüften. Auch Lufterfrischer oder Duftkerzen können die Atmosphäre verbessern. Antworten Sie auf Fragen, moderieren Sie ansonsten die Führung durch Ihre Immobilie.
Wenn eine Besichtigung zu Ende geht, sollten Sie auf jeden Fall nicht einfach nur eine Verabschiedungsfloskel á la „Tschüss!“ wählen. Ihr Ziel ist es, Ihren Interessenten in einen Käufer zu verwandeln. Entsprechend sollten Sie abschlussorientiert handeln und vor einem „Auf Wiedersehen“ die nächsten ein, zwei Schritte besprechen. Motto: „Schlafen Sie eine Nacht drüber! Lassen Sie uns dann morgen telefonieren!“
Schritt 7: Immobilienverkauf vs. Immobilienkauf
Ist ein ansprechender Interessent gefunden, gehen die Verhandlungen los. Nun geht es darum sich mit dem Kaufinteressenten auf die Einzelheiten des Immobilienverkaufs zu einigen. Der in Exposé und Inserat kommunizierte Preis ist hierbei die Verhandlungsbasis. Wie in Schritt 4 angesprochen, sollten 5-10 % Spielraum vorhanden sein. Lassen Sie sich aber nicht zu schnell runterhandeln! Das macht misstrauisch und gibt dem Käufer das Gefühl, dass noch deutlich mehr herauszuholen ist.
Auch sollten jetzt Absprachen getroffen werden. Wird beispielsweise die Küche vom Käufer behalten und werden Möbelstücke mitgekauft? Außerdem ist es möglich Hinweise auf bestehende Mängel durch Absprache in den Kaufvertrag aufzunehmen. So kann im Nachhinein nicht behauptet werden, dass diese unbekannt waren. Generell sollte der Verkäufer auf die Formulierung „Gekauft wie gesehen“ bestehen.
Bei vermieteten Immobilien können nun auch Zusicherungen zur Miete gemacht werden, wenn dies gewünscht ist. Dies hätte vor allem Vorteile für den Käufer. Aber auch seine Interessen müssen im Kaufvertrag Platz finden. Im Allgemeinen sollte dieser die Interessen beider Seiten abdecken. Schlussendlich müssen Käufer und Verkäufer unterschreiben.
Wurde eine zufriedenstellende Einigung für beide Seiten gefunden, kann ein Notar beauftragt werden, der die Übereinkunft von Käufer und Verkäufer (in Form des Kaufvertrags) beurkundet. Dazu wird zuerst ein Entwurf erstellt, der von beiden Seiten durchgesehen wird. Bevor ein Verkäufer aber zum Vertrag übergeht, sollte er Risiken minimieren: zwar kann die Prozedur auch später noch abgebrochen werden, sollte der Käufer nicht zahlen können – dennoch ist es empfehlenswert die Finanzierung beim Immobilienverkauf vorher zu prüfen. Indem etwa eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegen muss, bevor ein Vertrag erstellt wird.
Schritt 8: Mit Unterschrift und Urkunde den Immobilienverkauf abschließen
Sind alle Absprachen gemacht und ist die Finanzierung geklärt, geht alles an einen Notar. Er ist dafür zuständig sicherzustellen, dass Käufer und Verkäufer einen Vertrag unterschreiben, mit dem beide Seiten zufrieden sind. Daher wird die Unterschrift des Kaufvertrags nicht nur beglaubigt, sondern beurkundet. In der Regel wird der Notar, der für diese Aufgabe zuständig ist, vom Käufer getragen und gewählt.
Neben den Absprachen, die Immobilienverkäufer und Kaufinteressent während der Verkaufsverhandlung getroffen haben, muss der Notar für seinen Entwurf des Kaufvertrags eine Reihe von Unterlagen und Informationen bekommen.
Unterlagen für den Kaufvertrag:
Ein entscheidendes Dokument beim Immobilienverkauf: Grundrisse
Immer werden gebraucht:
- Grundbuchauszug: wichtig sind für den Notar die Auszüge von Abteilung II & III. Sie sind elektronisch anzufordern.
- Liegenschaftskataster: ist beim Katasteramt zu bekommen. Seit einigen Jahren kann der Vorgang ebenfalls elektronisch durchgeführt werden (Automatisierte Liegenschaftskarte).
- Objektzeichnungen
- Versicherungsunterlagen: vor allem Gebäudeversicherung. Die Police geht durch Verkauf an den Käufer über. Er hat folgend 30 Tage zur Kündigung.
- Steuerbescheid
- Der letzte Grundsteuerbescheid
- Erbbaurechtsvertrag: ist nicht bei allen Immobilien gegeben. Sollte jedoch ein Gebäude auf Basis der Erlaubnis des Grundstücksbesitzers erbaut worden sein, ist diese vertraglich festgehalten. Für solche Fälle ist das Dokument vorzulegen.
- Liegt Grundschuld vor, muss eine Löschungsbewilligung vorliegen, sofern der Käufer diese nicht übernimmt.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt: Hiermit bestätigt der Verkäufer über keine Steuerschuld zu verfügen.
Ist die Immobilie vermietet, kommen hinzu:
- Alle geschlossenen Mietverträge
- Ausgewiesene Mieteinnahmen
Bei Eigentumswohnungen müssen außerdem vorliegen:
- Teilungserklärung
- Ein aktueller Wirtschaftsplan
- Die letzten drei Wohngeldabrechnungen
- Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung
Nach der Unterschrift
Mit Unterschrift des Kaufvertrags beginnt die Eigentumsübertragung. Nun muss der Kaufpreis überwiesen werden. Damit der Käufer die Sicherheit hat nach Überweisung die Immobilie zu erhalten, wird eine Auflassungsvormerkung vorgenommen. Anschließend stellt der Notar eine Zahlungsaufforderung an den Käufer.
Mit Bestätigung des Immobilienverkäufers, dass der vereinbarte Kaufpreis bei ihm eingegangen ist, beantragt der Notar nun, dass die Besitzansprüche im Grundbuch angepasst werden.
Wurde die Immobilie vom neuen Eigentümer per Kredit erworben, veranlasst der Notar außerdem die Einschreibung der Grundschuld.
Schritt 9: Abschluss des Immobilienverkaufs durch Übergabe
Ebenfalls im Kaufvertrag geregelt, ist der Termin für die Übergabe der Immobilie. Erst wenn diese durchgeführt ist, haben Sie den Immobilienverkauf tatsächlich abgeschlossen. In welchem Zeitraum nach Unterschrift des Kaufvertrags diese durchgeführt werden muss, ist nicht allgemein geregelt. Der Termin wird in jedem Kaufvertrag individuell geregelt. Als Verkäufer sollten Sie sich den Termin gut überlegen!
Wohnen Sie etwa in Ihrer Immobilie, muss zum Zeitpunkt der Übergabe der Umzug in Ihre Anschlussimmobilie vollzogen sein. Schließlich geben Sie nun sämtliche Schlüssel ab, übergeben die Zählerstände, und müssen bereit sein Namensschilder von Briefkasten und Klingelbrett zu entfernen.
Die Übergabe ist dabei zu protokollieren. Der Käufer muss mit dem Übergabeprotokoll bestätigen, dass der Zustand und das Inventar dem entsprechen, worauf sich im Kaufvertrag geeinigt wurde. Die Zählerstände müssen für die Ummeldung der Nebenkosten bekannt sein.
Immobilien verkaufen, bevor man auszieht
Mit der Schlüsselübergabe sind Immobilienverkäufe komplett abgeschlossen
Der Verkaufsprozess ist gut gelaufen. Käufer und Verkäufer sind schnell zur Einigung gekommen. Der Verkäufer hatte deutlich mehr Zeit für den Verkauf eingeplant. Seine neue Wohnimmobilie ist noch gar nicht fertig. Wie ist damit im Kaufvertrag umzugehen?
Im Grunde können nun zwei Wege gegangen werden: einerseits ist es möglich einen Teil der Zahlung bis zur Übergabe nach hinten zu verschieben, andererseits kann eine Einigung darüber getroffen werden, dass der Verkäufer nach der Eigentumsübertragung noch eine Weile als Mieter in der verkauften Immobilie leben wird.
Beide Möglichkeiten sind hierbei selbstverständlich Verhandlungssache. Muss der Käufer nämlich auch dringend kurz nach Kauftermin einziehen, sind beide Lösungswege nur schwerlich denkbar. Entsprechend ist die Verfügbarkeit von Anfang an realistisch zu planen und deutlich zu kennzeichnen.
Immobilienverkauf auf eigene Faust – lohnt es sich?
Sind alle 9 beschriebenen Schritte erledigt, haben Sie ganz allein einen Immobilienverkauf abgewickelt. Gratulation!
Je nachdem wie begehrt Immobilien in Ihrer Region sind, haben Sie sicherlich drei bis sechs Monate – wenn nicht länger! – daran gearbeitet und viel Mühe hineingesteckt.
Sie haben sich Ziele gesetzt, den Wert Ihrer Immobilie kalkuliert, sind von Amt zu Amt gelaufen (oder haben sie abtelefoniert), haben einen Verkaufspreis entwickelt, Exposé und Inserate erstellt, Interessenten und Verhandlung koordiniert, sind nach langen Verhandlungen zu einem befriedigenden Ergebnis mit einem Interessenten gekommen und haben dieses beim Notar zu Vertrag gebracht.
Eine Menge Strapazen! Viel Neues und Ungewohntes hat in dieser Zeit Ihren Alltag begleitet. Viele Stunden Ruhe wurden geopfert. Respekt dafür! – Aber lohnt sich das alles?
Statt Abende, Wochenenden und viel Urlaub für die Abwicklung des Immobilienverkaufs zu opfern, können Sie schließlich auf einen Makler zurückgreifen. Makler verfügen über viel Erfahrung mit den Strukturen und Prozessen, die für den Immobilienverkauf notwendig sind. Und das wichtigste: ein seriöser Makler bezahlt für Sie Werbungskosten und ähnliches. Dadurch entfallen erhebliche Kosten. Außerdem ist der Makler nur im Erfolgsfall dafür zu entlohnen.
Einige, wie der Digitalmakler Maklaro, verlangen zudem nicht einmal vom Verkäufer eine Provision. Das Unternehmen nimmt nur einen marktüblichen Prozentsatz vom Käufer. Verfügen Sie über keine fundierte Erfahrung im Immobilienhandel und kennen auch niemanden mit solcher, kann sich das lohnen! Großer Zeitaufwand und Stress werden Ihnen erspart.
Ich möchte meine Wohnung verkaufen und bin auf der Suche nach Tipps, um das Verfahren am besten führen zu können. Ich finde deine Tipps sehr hilfreich und ich habe schon gute Ideen bekommen! Ich glaube, dass ein realistischer Zeitplan notwendig ist. Die Planung kann natürlich dann angepasst werden, aber man soll das auf jeden Fall gut planen. Danke!
Vielen Dank für diese tolle Übersicht zum Immobilienverkauf. Ich wusste gar nicht, dass ein Immobilienverkauf mit so vielen Extra Kosten verbunden ist. Ich werde auf jeden Fall darauf achten, dass wir professionelle Fotos machen und einige Kleinigkeiten vor dem Verkauf zu renovieren. Das ist echt ein super Tipp zur Immobilienwertsteigerung.
Vielen Dank für den interessanten Artikel über den Immobilienverkauf. Es gibt viele hilfreiche Tipps, für wen sein Haus verkaufen möchte und sich mit dem Immobilienmarkt nicht gut auskennt. Renovierungen gelten natürlich als Kosten für den Besitzer, allerdings können diese auch dazu beitragen, den Immobilienwert zu erhöhen. Diese würde ich deswegen immer empfehlen.
Die Tipps, verdeutlichen einem das es sich finanziell lohnen kann, auf professionelle Unterstützung beim Kauf einer Immobilie zu setzen. Dass der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden muss, schafft Sicherheit. Das erst die Übergabe mit Protokoll den Vertragsabschluss vollzieht, wusste ich bisher nicht.
Das stimmt, dass ein Makler die Immobilie meistens viel besser bewerten kann als der Besitzer. Eine Freundin möchte ihre Wohnung verkaufen und entscheidet sich, ob sie mit einem Makler arbeiten soll oder nicht. Ich werde ihr diesen Beitrag schicken, sodass sie eine gute Entscheidung treffen kann.
Vielen Dankf für diesen vollständigen Beitrag! Wir planen unsere Immobilie zu verkaufen, wissen aber nicht wie und wo wir anfangen. Deswegen lesen wir gerade viel über das Thema und erkundigen uns mit dem Immobilienmakler der uns am Anfang mit der aktuellen Wohnung auch geholfen hat. Es gibt immer viele Fragen und viel unklares in dieser Branche und man kann sich nie genügend Beratung suchen! Ich danke für diese Tipps!
Vielen Dank für die Tipps zum richtigen Verkaufen von Immobilien. Meine Cousine möchte ihr Haus verkaufen und ist heillos überfordert, vielleicht hilft ihr dieser Artikel weiter. Gut zu wissen, dass man mit einigen Kosten rechnen muss, wenn man eine Immobilie verkauft, wie zum Beispiel für die Fotos vom Profi oder die Werbungskosten der Inserate.
Vielen Dank für die Tipps zum Immobilienverkauf. Mein Onkel möchte einige Häuser verkaufen und hat für die Abwicklung von Kaufverträgen extra einen Notar engagiert. Gut zu wissen, dass man sich für jede zu verkaufende Immobilie eine Strategie überlegen sollte, also ob diese mit einem festen Preis ausgeschrieben wird oder man zu einem Bieterverfahren aufruft.