Aufgepasst beim Maklervertrag! – Das ist zu beachten bevor Sie unterschreiben!

Wie wird ein Maklervertrag geschlossen?

Um einen Maklervertrag abzuschließen ist dabei nicht viel nötig. Tatsächlich reicht beim Immobilienverkauf das Prinzip von Angebot und Annahme.

Folgender Dialog genügt dazu: „Willst du mein Haus verkaufen?“ (Angebot) gefolgt von der Antwort „Ja.“ (Annahme).
Ein grundständiger Maklervertrag ist geschlossen.

Lediglich wenn der Makler den Auftrag bekommt einen Mieter für eine Immobilie zu suchen, ist ein schriftlicher Vertrag notwendig. Das verlangt das Wohnungsvermittlungsgesetz § 2, Absatz 1. Allerdings ist auch dieser Maklervertrag recht formlos möglich: SMS, E-Mail, Fax – solange der Wille beider Parteien schriftlich festgehalten wird, ist der Auftrag erteilt.

Wird ein Maklervertrag so formlos geschlossen, sind dabei natürlich viele Aspekte nicht genau geklärt. Höhe und Fälligkeit einer Provision werden im oben dargestellten, mündlichen Vertragsabschluss nicht festgehalten. In diesen Fällen würde von ortsüblichen Regelungen für die Maklerprovision ausgegangen. Sollten aber abweichende Regelungen gewünscht sein, führt nichts um einen schriftlich ausformulierten Vertrag herum.

Der Maklervertrag für Interessenten

Ein Makler schließt nicht nur mit seinem Auftraggeber einen Vertrag ab, wenn dieser auch im Regelfall mit dem Begriff „Maklervertrag“ gemeint ist. Festgehalten werden muss, dass auch Interessenten einen Vertrag mit dem jeweiligen Makler schließen.

Dieser beinhaltet die Bereitschaft, die vom Makler verlangte Außenprovision zu zahlen, wird eine Immobilie durch ihn gekauft. Der Vertrag, den Interessenten mit Immobilienmaklern eingehen, verlangt keiner Schriftform. Meist wird er gar durch so genanntes konkludentes Verhalten abgeschlossen.

Wie sieht das aus?

Nehmen wir an, ein Kaufinteressent fragt bei einem Immobilienmakler nach einem Exposé. Darin schreibt der Makler, dass im Falle eines Kaufs für den Käufer eine Provision von 3,57 % anfällt. Nun macht der Interessent trotz dieser Information einen Besichtigungstermin aus. Äußert er sich in diesem Zuge nicht in Form von Kritik oder verhandelnd zur Provisionshöhe, wird das als Einverständnis mit dieser gewertet. Entsprechend ist durch das Verhalten des Interessenten ein mündlicher Vertrag zustande gekommen.

Formen des Maklervertrags

Wird ein schriftlicher Maklervertrag geschlossen, der Rechte und Pflichten der Vertragsparteien deutlich beschreibt, sollten drei Formen voneinander unterschieden werden. Dabei geht es in erster Linie darum, wie die Verträge Provisionsansprüche regeln. In Verbindung damit entstehen Pflichten für Makler und Auftraggeber.

1. Der einfache Maklervertrag

Mit dem einfachen Maklervertrag bekommt der Makler die Möglichkeit eine Immobilie zu verkaufen. Er hat jedoch keine exklusiven Rechte. Auch andere Makler können eingeschaltet werden. Außerdem darf der Eigentümer den Verkauf seiner Immobilie auch unabhängig abwickeln und kann, sofern der Interessent nicht aus der Vermittlung eines Maklers stammt, so die Provision sparen.

Da bei einem einfachen Maklervertrag kein exklusives Verkaufsrecht für den Makler besteht, ist dieser Vertrag bei Immobilienprofis nicht sonderlich beliebt. Nehmen Immobilienmakler den Vertrag an, dann ist nicht damit zu rechnen, dass sie viele Leistungen erbringen werden, um den Verkauf zu beschleunigen. Da mehrere Makler involviert sind, ist die Auszahlung von Provisionen fraglich – und niemand möchte unter Umständen umsonst arbeiten.

2. Der einfache Alleinauftrag

Dagegen hilft ein Stück weit der Alleinauftrag. Unterzeichnet ein Auftraggeber einen einfachen Alleinauftrag, sichert er damit seinem Immobilienmakler zu, keine anderen Makler einzuschalten. Die Chancen mit einem Alleinauftrag eine Provision zu bekommen, sind deutlich besser. Allerdings darf der Besitzer der Immobilie weiterhin auch an eigene Kontakte verkaufen. Es besteht also durchaus eine Möglichkeit, dass der Profi auch mit diesem Maklervertrag leer ausgeht.

Wenn ein Alleinauftrag erteilt wird, kann man davon ausgehen, dass der Immobilienmakler einige Schritte ergreift, um den Verkauf der Immobilie zu beschleunigen. Die Chancen auf Provision stehen gut – sicher ist sie aber noch nicht. Einige Vorbehalte bleiben.

Wichtig: Sollte es einen Alleinauftrag geben, aber es werden trotzdem mehrere Makler eingeschaltet, ist der erste Makler, der einen Alleinauftrag bekommen hat, provisionsberechtigt. Die anderen Makler gehen leer aus, auch wenn einer von ihnen den Kaufinteressenten vermittelt hat.

3. Der qualifizierte Alleinauftrag

Faustregel: Je sicherer die Provision ist, desto mehr Aufwand wird Ihr Makler auf sich nehmen.

Ein seriöser Immobilienmakler wird diese Form von Maklervertrag immer bevorzugen. Der qualifizierte Alleinauftrag stellt die größte Sicherheit für den Makler dar. In Abgrenzung zum einfachen Alleinauftrag darf bei einem qualifizierten Alleinauftrag auch der Besitzer nicht mehr am Makler vorbei verkaufen. Kommt ein Interessent auf den Eigentümer zu und macht ein Kaufangebot, muss der Eigentümer den Interessenten an seinen Makler verweisen.

Zwar nimmt sich der Eigentümer damit ein ganzes Stück seiner eigenen Flexibilität, aber nur so ist für den Immobilienmakler sichergestellt, dass er im Erfolgsfall eine Provision verdient – und nur dann wird er alles in seiner Macht stehende tun, um den Kauf abzuwickeln: Exposé verfassen, Anzeigen schalten, Unterlagen anfordern, etc. Darüber hinaus stellt ein seriöser Immobilienmakler die Verkaufsnebenkosten wie Anzeigen und angeforderte Dokumente bei einem qualifizierten Alleinauftrag nicht in Rechnung.

Außerdem hat der Makler nur mit dem qualifizierten Alleinauftrag die Möglichkeit, Reservierungen für eine Immobilie auszustellen. Ein wichtiges Instrument, das allerdings nur funktioniert, wenn kein anderer (auch der Eigentümer nicht) die Immobilie am Makler vorbei verkauft.

Neben dem vollen Einsatz des Maklers ist bei einem qualifizierten Alleinauftrag auch der Auftraggeber selbst gefragt. Sollte er sich dazu entscheiden einem vertrauenswürdigen Immobilienprofi einen solchen zu erteilen, ist er dafür verantwortlich Leistungen in den Vertrag aufnehmen zu lassen, die er auf jeden Fall sehen möchte. Schließlich soll nur dieser eine Makler alle Aufgaben übernehmen. Um im Zweifelsfall wechseln zu können, sollte der Eigentümer aber auch darauf achten, dass die Laufzeit des Vertrags angemessen ist. Im Regelfall sind 6 Monate ein guter Zeitrahmen.

Was sollte im Maklervertrag stehen?

Der Maklervertrag dient der Darstellung von Rechten und Pflichten. Dabei ist es zentral, dass die Provisionsansprüche deutlich geklärt werden. Aber auch andere Übereinkünfte sollten darin festgehalten werden. Unser Mustervertrag zeigt, wie ein qualifizierter Alleinauftrag aussehen kann.

Wie wir festgestellt haben, hat der Gesetzgeber kaum klare Vorgaben zum Maklervertrag gemacht. Entsprechend können praktische Beispiele zuweilen sehr unterschiedlich aussehen. Unser Mustervertrag stellt somit nur eine unter vielen Varianten dar. Doch es gibt einige Punkte, die in jedem Maklervertrag enthalten sein müssen. Wir stellen sie in unserer Checklist vor.

Maklervertrag – 11 Dinge, die drin stehen müssen

1. Daten der Vertragspartner: Der Vertrag muss beinhalten, welche Parteien an diesem überhaupt beteiligt sind.
2. Genaue Bezeichnung des Objekts: Außerdem ist darzustellen, welche Immobilie vom Makler betreut werden soll.
3. Auftragsart: Der Maklervertrag muss darstellen, worin genau die Aufgabe des Maklers gesehen wird. Wichtig ist herauszustellen, ob es sich um einfachen Maklervertrag, Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag handelt.
4. Auftragsdauer: Gerade bei einem (qualifizierten) Alleinauftrag sollte dieser zeitlich begrenzt werden. Je weiter man sich als Eigentümer einschränkt und somit dem Makler mehr Rechte zuspricht, desto entscheidender ist es, dass man wieder aus dem Vertrag herauskommt. Es muss daher deutlich sein, wie das genau funktioniert. Man sollte sich nicht auf mehr als 6 – 9 Monate festlegen.
5. Leistungen: Welche Leistungen werden vom Makler verlangt? Das ist wichtig, um eine Basis zu haben, auf der im Zweifelsfall fristlose Kündigungen ausgesprochen werden können. Der Auftraggeber ist angehalten dafür zu sorgen hier alles unterzubringen, was er unbedingt in der Vermarktung sehen möchte. Einige Makler fordern auch pro-aktiv das Recht für Werbung im Internet.
6. Pflichten des Auftraggebers: Leistungen, die der Auftraggeber während der Vermarktung zu erfüllen hat. Das sind vor allem negative Pflichten. Etwa die, keine anderen Makler während der Vertragslaufzeit zu engagieren (sofern es sich um eine Form des Alleinauftrags handelt).
7. Provisionsvereinbarung: Es muss geklärt werden, wie hoch die Provision angesetzt wird, wer (Käufer oder Verkäufer) welchen Teil davon zahlt, wann sie fällig ist und – am Wichtigsten – es sollte aus dem Vertrag ersichtlich werden, dass die Provision nur im Erfolgsfall zu zahlen ist.
8. Aufwandsentschädigung: Sollte es zu keiner erfolgreichen Vermittlung kommen, etwa weil der Verkauf zurückgezogen wird oder keine Interessenten gefunden werden, kann eine Entschädigung für den Aufwand des Maklers anfallen. Die Höhe der Entschädigung sollte dabei 15 % der möglichen Provision nicht übersteigen. Ein Festbetrag ist zudem untersagt. Entschädigt werden nur nachweisliche Leistungen.
9. Widerrufsrecht: Mit Einführung des Widerrufsrechts für Fernabsatzverträge, besteht bei Verträgen, die ausschließlich per Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen wurden, 14 Tage das Recht den Vertrag zu widerrufen.
10. Kündigung: Auch muss im Vertrag formuliert werden, unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung möglich ist. Wichtig ist vor allem die Kündigungsfrist.
11. Aufklärung über den Stand der Vermarktung: Um transparenten Einblick über erbrachte Leistungen und  den Stand der Vermarktung zu bekommen, ist es sinnvoll sich mit dem Makler auf einen Turnus zu einigen, in dem ein Bericht über den Verkaufsprozess fällig wird. Er dient der gemeinsamen Evaluation.

Maklervertrag kündigen – So geht’s!

Wenn es mit dem Makler nicht klappt, muss man gehen – und den Maklervertrag kündigen.

Grundsätzlich wird die Kündigungsfrist im Vertrag festgelegt. Allerdings gibt es hier ein paar Richtlinien, die zu berücksichtigen sind.

Für unbefristete Verträge gilt eine allgemeine Kündigungsfrist. Wurde mit dem Makler nicht festgelegt über welche Laufzeit der Vertrag verfügt, ist dieser jederzeit kündbar. Problematisch wird eine Kündigung allerdings, sobald es eine feste Vertragslaufzeit gibt. In diesem Fall ist der Vertrag nur zum Vertragsende unter Einhaltung der vertraglich festgelegten Kündigungsfrist ohne Grund möglich. Daher ist von zu langer Laufzeit abzuraten. Während der Vertragslaufzeit bedarf es einer fristlosen Kündigung, die fundiert zu begründen ist.

Hat ein Eigentümer sehr klare Vorstellungen von dem, was während der Vermarktung seiner Immobilie passieren soll, müssen diese vertraglich festgehalten werden. Zum Beispiel, wenn auf bestimmten Websites oder in diversen Zeitschriften inseriert werden soll.  Anderenfalls besteht keine Zusicherung dieser Maßnahmen. Folgend wäre es kein Grund für eine fristlose Kündigung, sollten die Maßnahmen nicht erfolgen.

Wenn sehr klare Wünsche seitens des Verkäufers bestehen, sollte sich dieser überlegen, Fristen in den Vertrag aufzunehmen – auch wenn dies sehr untypisch für einen Maklervertrag ist. Aber: ob sich ein Makler darauf einlässt, ist noch einmal eine andere Frage.

Das Widerrufsrecht beim Maklervertrag

Seit dem 13.06.2014 gilt in Deutschland das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen. Sobald ein Kaufvertrag zwischen einem Unternehmen und einem Konsumenten ausschließlich außerhalb der Geschäftsräume geschlossen wurde, wird dem Konsumenten damit eingeräumt den Vertrag innerhalb von 14 Tagen zu widerrufen. Wird also ein Vertrag nur über Fernkommunikationstechnik (Telefon, Email, Fax, etc…) abgeschlossen, ist dieser erst nach Ablauf dieser Frist gültig.

Praktisch ist dies vor allem beim Vertrag mit Interessenten entscheidend. Mit diesen werden erste Geschäftsleistungen meist telefonisch, per Mail oder Post abgewickelt. Da unter Umständen die Provision für den Makler hinfällig wird, sollte er einen Interessenten nicht über sein Widerrufsrecht aufklären, wird die Belehrung meist direkt mit dem Exposé zusammen versendet. Wie schon angesprochen wurde, kann aus einer weiteren Kontaktaufnahme des Interessenten ein Vertrag auf Basis konkludenten Verhaltens entstehen.

Weiter sichern sich einige Makler mit einer so genannten Wertersatzklausel gegen einen Widerspruch ab. Sollte trotz eines Widerrufs der Immobilienverkauf zwischen Eigentümer und widerrufendem Interessenten zustande kommen, ist die Leistung des Maklers dennoch in vollem Umfang vollbracht. Im Gegensatz zu einem Produkt, das mit Widerruf des Kaufvertrags zurückgeschickt wird, kann die Dienstleistung nicht umgekehrt werden. Damit ein Interessent einen Makler per Widerrufsrecht nicht um seine Provision betrügen kann, wird in der Wertersatzklausel geregelt, dass ein erfolgreicher Abschluss auch dann provisionsfällig ist, wenn der Vertrag zwischen Makler und Interessenten widerrufen wird.

Was Sie beim Maklervertrag beachten müssen

Der Maklervertrag stellt die Geschäftsbeziehung zwischen Ihnen und Ihrem Immobilienmakler dar. Sie binden sich über eine bestimmte Zeit in einem bestimmten Maß an Ihren Partner beim Verkauf von Haus, Wohnung oder Grundstück. Häufig ist nur schwer ersichtlich wie seriös und fähig der Makler tatsächlich ist, bevor er die Vermarktung beginnt. Entsprechend ist es wichtig nur dann einen Vertrag abzuschließen, wenn man mit diesem absolut einverstanden ist.

Sollten Sie einzelne Klauseln des Maklervertrags nicht verstehen, ist es empfehlenswert diesen von einem Fachanwalt prüfen zu lassen. Ein seriöser Makler wird Sie nicht zu einer sofortigen Unterschrift drängen. Auch ihm ist bewusst, was für eine wichtige Entscheidung Sie damit treffen.

Auch wenn es kaum gesetzliche Vorgaben für den Maklervertrag beim Hausverkauf gibt, existieren einige Richtlinien, an denen sie professionell agierende Immobilienmakler erkennen können. Stellen Sie beispielsweise fest, dass vieles im Vertrag ungeklärt bleibt, sollten Sie vorsichtig sein.

Sehr wichtig ist es, dass Ihr Makler transparent mit Ihnen zusammenarbeitet. Beim Digitalmakler Maklaro erhalten sie beispielsweise durch Ihr Online-Cockpit volle Einsicht in den Stand des Immobilienverkaufs. Hier haben Sie tagesaktuelle Statistiken etwa zu Exposé-Aufrufen und Email-Anfragen zu Ihrer Immobilie. So können Sie sichergehen, dass die vertraglich bestimmten Leistungen gewissenhaft erfolgen.