Maklerprovision 2018: Wer zahlt? – Wie viel? – Und wofür?

Makler im Geldregen: Metapher für unverdient hohe Maklerprovisionen

Macht die Maklerprovision nur den Makler reich – oder bekommt der Kunde auch Leistungen für sein Geld?

Ein Kind, viele Namen: egal, ob es Maklerprovision, Maklergebühr oder Maklercourtage genannt wird, entscheidet man sich dazu beim Immobilienverkauf die Hilfe eines Maklers in Anspruch zu nehmen, entstehen Kosten. Unklar ist dabei den meisten, wie es sich mit der Maklerprovision verhält.

Wann ist sie fällig?

Wie hoch fällt sie aus?

Wer muss sie zahlen?

Durch die Einführung des Bestellerprinzips im Juni 2015 hat sich das Ganze noch einmal verschärft – worauf bezieht es sich? Wozu ist es gut? Wie hat es sich auf den Immobilienmarkt ausgewirkt und wie geht es weiter?

Wir klären auf!

Maklerprovision – warum?

Ein Makler agiert als Vermittler zwischen Eigentümer und Kauf- beziehungsweise Mietinteressenten. In dieser Rolle ist er nach § 652 BGB dazu berechtigt eine Provision für seine Arbeit zu verlangen. Allerdings ist das an drei Bedingungen geknüpft:

  1. muss es einen gültigen Maklervertrag geben;
  2. muss die Vermittlung des Kauf- oder Mietinteressenten auf Leistungen des Maklers beruhen; und
  3. ein erfolgreicher Abschluss in Form von Miet- oder Kaufvertrag vorliegen.

Konkret heißt das, der Makler muss beauftragt werden eine Immobilie zu suchen, beziehungsweise einen Mieter oder Käufer für sie zu finden. Nur dann kann er für  die erfolgreiche Vermittlung eine Maklerprovision verlangen. Es wird ein schriftlicher Vertrag mit Eigentümer oder Suchendem benötigt, in dem dieser Auftrag erteilt wird. Dabei stehen drei Vertragsformen zur Verfügung:

  1. Ein Allgemeinauftrag: mit diesem ist der Makler neben anderen dazu berechtigt eine Immobilie oder einen Interessenten für seinen Auftraggeber zu suchen.
  2. Ein Alleinauftrag: mit diesem ist der Makler als einziger Profi mit der Suche nach einem Vertragspartner vertraut. Der Eigentümer darf allerdings auch privat verkaufen.
  3. Ein erweiterter, qualifizierter Alleinauftrag: der Makler hat mit diesem Vertrag ebenfalls als einziger Profi das Recht zu vermitteln, nun muss allerdings auch der Eigentümer Interessenten, die unabhängig von der Vermarktung des Maklers auf ihn zukommen an diesen verweisen.
Ein dickes Buch - etwa ein Gesetzesbuch, in dem die Maklerprovision geklärt ist

Die Maklerprovision ist gesetzlich verankert und verlangt gewisse Leistungen

Damit ein Makler eine Provision verdient, muss der tatsächliche Käufer oder Mieter außerdem nachweislich durch eine Leistung, die der Makler erbracht hat, an die Immobilie gekommen sein. Das bedeutet, der Makler muss im Verkaufsprozess mindestens beratend involviert gewesen sein. Versuche dies zu umgehen, sind schwierig. Auch wenn der Partner eines Interessenten den Miet- oder Kaufvertrag unterschreibt, ist die Verbindung zum Makler nachweisbar. Dasselbe gilt, sollte der Interessent versuchen den Eigentümer am Makler vorbei zu erreichen. Lediglich wenn der Eigentümer unabhängig von der Vermarktung durch den Immobilienmakler einen Interessenten gefunden hat, entfällt die Maklerprovision.

Achtung: Besteht ein qualifizierter Alleinauftrag, muss dieser vor dem Verkauf gekündigt werden. Dadurch entstehen sehr wahrscheinlich saftige Kosten. Der qualifizierte Alleinauftrag dient der Absicherung des Maklers. Er stellt so sicher für seinen Arbeitsaufwand entlohnt zu werden.

Damit eine Maklerprovision fällig wird, ist zudem ein erfolgreicher Abschluss in Form eines unterschriebenen Vertrags notwendig.

Arten der Maklerprovision

Das Zahlungsmodell für die Provision wird hierbei nach Käufer- und Verkäuferanteilen unterschieden. Der Käuferanteil wird als Käufercourtage oder Außenprovision bezeichnet. Der Verkäuferanteil wird als Verkäufercourtage oder Innenprovision bezeichnet.

Hieraus ergeben sich drei Verteilungen: in einigen Bundesländern ist beim Immobilienverkauf eine reine Außenprovision typisch (Brandenburg, Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen). Während bei Neubauprojekten häufig nur eine reine Innenprovision bei der Vermarktung berechnet wird. Auch das Bestellerprinzip führt zu reinen Innenprovisionen. Es besagt: „Wer den Makler bestellt, muss diesen auch bezahlen.“ In den elf übrigen Bundesländern wird beim Immobilienverkauf von Käufer und Verkäufer je ein Teil der Provision verlangt. Es handelt sich also um eine Mischung von Innen- und Außenprovision